Huis verkopen met verlies

Een huis verkopen is het makkelijkst wanneer het huis ‘boven water’ staat. Dit betekent dat de marktwaarde van uw huis de hoogte van uw hypothecaire lening overstijgt. Maar dat is niet zo vanzelfsprekend. Er zijn veel huiseigenaren die tijdens het verkooptraject merken dat hun vastgoed niet boven water staat, maar juist onder water. In dat geval is de situatie minder gunstig. De hypothecaire lening is dan juist hoger dan de marktwaarde van de woning, waardoor er een restschuld ontstaat bij het verkopen van uw vastgoed. Dat is een direct probleem. De hypotheek is verbonden aan het onderpand. Wanneer dit het huis is dat u wilt verkopen, valt het onderpand van de hypothecaire lening weg en dat is niet mogelijk. Daarom moet u eerst op zoek naar een oplossing voordat u een huis verkoopt met verlies.

Hoe komt een huis 'onder water' te staan?

Het is geen schande wanneer uw huis ‘onder water’ is komen te staan. Het is in de meeste gevallen buiten de schuld van de huiseigenaar om. De meeste huizen die onder water komen te staan, zijn huizen die een aflossingsvrije hypotheek hebben. Wanneer de hypotheek 100% of meer van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt én er niet afgelost wordt op de schuld, dan komt een huis snel onder water te staan. Een daling van een procent van de marktwaarde zorgt dan al voor een verlies bij de verkoop.

Het is belangrijk dat u weet in welke mate uw huis onder water is komen te staan. Hoe groot is het verschil tussen de hypothecaire lening die op het huis rust en de marktwaarde? Wanneer het een klein verschil is, kunt u dit direct voorleggen aan de makelaar en de verstrekker van de hypotheek zodat zij met u mee kunnen denken. Het verhogen van het minimaal te accepteren bod is een mogelijkheid, maar biedt niet in alle gevallen een oplossing.

Een hogere vraagprijs zorgt voor minder geïnteresseerden. Een lage vraagprijs trekt meer mensen, maar vooral mensen die zoeken naar eventuele problemen. Daarom is een reële vraagprijs verstandiger en daar hoort een minimaal acceptabel bod bij dat in dezelfde regio valt. Desalniettemin kunt u het geluk hebben dat een aantal geïnteresseerden in een biedingsoorlog terechtkomen. De kans hierop is echter klein. Het is verstandiger om u direct voor te bereiden op de mogelijke oplossingen.

Oplossingen voor verkopen met verlies

Er zijn een aantal opties die u kunt overwegen, maar niet alle opties zijn beschikbaar. Zij zijn afhankelijk van de hypotheekverstrekker, de makelaar en de potentiële kopers voor uw huis. Hierbij wordt tevens gekeken naar uw eigen situatie en de vraag of uw woning courant is. Hebt u een bovenmodaal inkomen en is uw huis courant? Dan zijn er meer mogelijkheden dan wanneer uw huis niet courant is en uw inkomen lager is dan gemiddeld.

In bepaalde gevallen kan de restschuld kwijtgescholden worden wanneer u uw huis met verlies moet verkopen. Er kan dan een lening afgesloten worden voor het verlies, die u terugbetaalt naar draagkracht. Concreet betekent dit dat u nooit meer af moet lossen dan u kunt betalen. De hypotheekverstrekker kan er ook voor kiezen om u aan te bieden de restschuld mee te verhuizen naar de nieuwe woning. Hier zijn altijd voorwaarden aan verbonden en u hebt een hoger inkomen nodig om dit te kunnen regelen. Vooral omdat u bij de volgende woning direct weer een huis hebt dat onder water staat door het meeverhuizen van de restschuld. Daarom moet de restschuld bij deze constructie meestal binnen 10 jaar afgelost zijn, om herhaling van de problemen te voorkomen.

Hebt u nog geen antwoord van uw hypotheekverstrekker, maar zit u op dit moment in de onderhandelingen en wordt uw huis verkocht met verlies? Vraagt u dan de makelaar een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopovereenkomst. Op die manier bent u niet gedwongen om uw woning ter verkopen wanneer u het niet rond kunt krijgen met de hypotheekverstrekker.

Hebt u een huis verkocht met verlies en betaalt u af op de restschuld door middel van een lening? Dan kunt u de kosten en de rente voor deze lening aftrekken van de belastingen die u betaalt. Dit kan voor een periode van maximaal vijf jaar. Uw belastingadviseur kan u hier meer over vertellen.